집값을 누르는 ‘보이지 않는 대출 한도’

최근 뉴질랜드 주택시장이 좀처럼 움직이지 않는 주요 이유 중 하나로 주택 보유 비용의 급격한 증가가 꼽히고 있다.

과거에는 임금이 오르고 금리가 내려가면 사람들이 더 많은 돈을 빌릴 수 있었고, 이는 집값 상승으로 이어지는 구조가 강했다. 하지만 최근에는 금리가 내려갔음에도 집값이 크게 오르지 않는 새로운 상황이 나타나고 있다.

첫 주택 구매자들에게는 오히려 기회가 되고 있다. Westpac NZ 자료에 따르면 2026년 1분기 전체 주택 구매자 가운데 첫 주택 구매자가 차지하는 비중은 27.5%로 나타났다.

문제는 집을 산 이후 발생하는 비용이다.

Simplicity의 수석 경제학자 Shamubeel Eaqub는 과거와 달리 주택 구매자들이 모기지 상환뿐 아니라 보험료, 지방세(rates), 수도요금, 유지·보수 비용 증가까지 감당해야 한다고 지적했다.

실제로 연간 주택 보유 관련 비용은 2016년 약 4,946달러에서 현재 약 9,100달러로 크게 증가했다. 같은 기간 임금 비용을 나타내는 노동비용지수는 약 35% 상승하는 데 그쳤다.

즉, 소득 증가 속도가 주택 관련 비용 증가를 따라가지 못하고 있는 것이다.

은행이 빌려주는 금액도 줄어들 수 있어

이러한 비용 증가는 주택 구매자가 받을 수 있는 모기지 규모에도 영향을 미친다.

ASB는 대출 심사 과정에서 소득과 기존 부채뿐 아니라 rates, 보험료, 생활비 및 향후 금리 변동 가능성 등을 함께 고려한다고 설명했다.

MortgageLife의 모기지 자문가 Sam Wilson은 각 은행이 rates, 보험, 일반적인 가계 지출 등을 기준으로 자체적인 최소 생활비 기준을 적용하고 있으며, 이러한 기준이 올라가면 소득이 증가했더라도 대출 가능 금액이 줄어들 수 있다고 설명했다.

또한 은행은 향후 금리가 상승하더라도 대출금을 상환할 수 있는지를 확인하기 위해 신청자를 더 높은 금리로 스트레스 테스트한다.

하지만 실제 부담은 금리만의 문제가 아니다. 보험료와 rates, 유지·보수 비용이 계속 오르면 가계 예산에서 모기지에 사용할 수 있는 여유가 그만큼 줄어들기 때문이다.

‘최대 대출 가능액’이 구매 예산은 아니다

전문가들은 은행에서 승인받은 최대 대출금액을 반드시 모두 빌릴 필요는 없다고 조언한다.

특히 결혼, 출산, 소득 변화와 같은 미래 계획이나 추가적인 주택 보유 비용 상승 가능성을 고려해야 한다.

결국 현재 주택시장에는 집값을 직접 누르는 새로운 장벽이 생긴 셈이다. 금리가 내려가더라도 생활비와 주택 유지비가 계속 상승하면 구매자들이 감당할 수 있는 대출 규모에는 한계가 생긴다.

첫 주택 구매자나 더 큰 집으로 이사를 계획하고 있다면 단순히 “은행에서 얼마까지 빌려주느냐”보다 집을 산 뒤 매달 얼마를 실제로 감당할 수 있는지를 따져보는 것이 중요하다.

출처: Stuff / 사진: 123RF

집값이 오르지 않는다고 해서 주택 구매 부담이 사라진 것은 아닙니다. 모기지 금리뿐 아니라 rates, 보험, 유지비와 생활비까지 모두 계산한 뒤 무리하지 않는 수준에서 집을 선택하는 것이 중요합니다.